来源：环线房产咨询
最近上海楼市惨淡，二手房挂牌量突破20万套，交易量却在不断下滑。
4月份二手房成交不到1.6万套，5月份前两周只成交了6620套。
(相关资料图)
按这个进度，5月总体成交量可能低于1.5万套。
微观层面，买方大刀砍的越来越多，很多卖方坚持不住打破底价。
保利叶上海挂牌房源
顾村品质小区保利叶上海，三房挂牌价已经低于5万。 这个价格不仅低于五大新城，还降回了2016年。
直接否定了整整7年的涨幅，这价格降的够狠。
莘庄南广场是2020年涨幅最高的板块之一，现在也有房东撑不住，单价降到4.7万。
同户型去年成交802万，现在直接抹掉150万，够不够狠？
这种“笋盘”太多，不一一展示，需要的朋友可以添加微信沟通（文末海报扫码即可）。
这里只是想说，降价房源太多，整个行业都失去了信心。
你以为大幅降价客户就买了？
很多客户买涨不买跌，看到房东降价第一想法是：等他再降降。
所以降价并没有换来交易量。
这种背景下双方都非常恐慌，卖方担心市场进一步下滑，甚至直接崩盘；
买方担心高位接盘，买了就砸手里。
上面两个小区去年买的客户，肠子都悔青了吧。
保利叶上海现在买，比去年省100万；莘城公寓现在买，比去年省150万。
普通人攒这些钱，需要多少年？
01
这时就有很多人在问：什么时候救市？
具体时间这里不好讲，可以讲的是上海楼市没有大家想象的那么惨。
很多人讲二手房是存量市场，其实不是，二手房是变量市场。
现在的价格，是现在的买家与卖家达成的协议，不代表全体。
去年莘城公寓三房卖802万，小区所有三房就都值802万吗？现在降到了658万，所有同户型就都降到658万？
下半年卖家换了一批人，买家换了一批人，价格很可能就不一样。
现在二手市场出现的问题很多人在分析，其实都没抓住本质。
二手房最大的问题是，老破小没人接盘了。
众所周知，上海楼市是一个置换市场，不管新房还是二手，大部分客户都需要卖房。
外环内随便一套商品房都要600万起，不卖房谁买的起？
上海楼市的起飞逻辑是：刚需入场催动市场上涨。
一名大学生涌入上海，携带父母给的150万首付，贷款200万，买一套350万的房子。
房东有了350万收入，原有存款100万，贷款150万，买一套650万的房子。
上家拿了650万的收入，贷款350万，买一套1000万的房子，这样继续滚动下去：
一个刚需入场，撬动了N次房产交易。
现在的问题是，大学生没了。
一方面现在大学就业很差，很多大学生找不到工作，或者待遇不理想，不敢买房。
大学生不入场，整个置换链条都启动不了。
另一方面，不少“新鲜韭菜”离开上海了。 2022年上海人口降了13.54万人，历史首次。
离开的大部分当然是没房的，他们本来可以再努力一段时间成为底层韭菜，现在躺平走人。
没有新鲜血液注入，买方置换链条启动不了。
然而卖方却在相互碾压。
上海正常的二手市场是，挂牌房源2万套，成交量2万套，维持平衡。
2021年三价就低政策后，月度交易量就再也没上到2万套。
2022年疫情，交易量更是下滑。
卖房需求却并未减少，所以导致了库存高企。
积分制出来，进一步推高了房源库存。
有些家庭本来不需要买房，比如预算没多大提升，或者需求没有变化。
算一算自己竟然是满分，而且据说新房倒挂很多，买一套赚200万。
很多人经受不住200万的诱惑，卖房打新去吧，别浪费了满分名额。
这种现象不是个例，又一次推高了挂牌房源量。
买方数量减少，卖方突然增多，市场供需失衡，自然就开始下滑。
当然还是那句话，供需失衡只是当下现状，换一批房东换一批客户，可能就不一样了。
02
目前有三个变量，可能直接扭转市场。
首先就是前面提到的，新鲜“草坪”来了。
现在的困难是草原没草了，整个食物链都嗷嗷待哺。
如果只是二手房市场断掉，影响不大，国家顶多就少收点契税。 如果新房市场也冷下去，上面就有人急了。
2022年上海新房套均总价732万元，二手房成交均价327万元，新房远比二手房要贵。
说明大部分新房处于食物链顶端，需要卖掉底层资产才能购买。
二手房持续卖不掉，影响到新房、影响到卖地，肯定要救市。
据小道消息，今年上海二批次土拍，地价有了明显提升。
不来点利好，开发商可能真没信心买地了。
与此同时，上海正在酝酿新的落户政策，以减少人口流失。
大家都在讲房子卖不掉，却都忽视了一个事实：他们卖房干嘛？
环二调研了许多区域，绝大多数房东卖房都是为了买房。
买学区房也好，换大房子也好，最近还多了一群资产整合型客户。 即，多套老破小/郊区房产卖掉 ，买入一套市区优质标的。
一旦新的购买力到来，整个链条就会启动。
上海楼市蕴含着巨大能量，现在只需要一根火柴引爆。
03
启动置换链条，是引爆上海楼市的一根火柴。
现在还有一根火柴，不知道是否可以点燃。
前面提到过2021年后，上海二手房成交量再也没突破两万套。
但是上海的新增购房需求却并未消失。
一部分购房需求卡在了置换，房子卖不掉自然不能买。
还有一部分需求卡在了信心。
环二接触了太多这种客户，24K纯刚需，大概率也需要在上海安家，只是因为信心不足不敢买房。
一客户上班在B站，原本4月份就要订房，但是传出来部门要裁员，担心自己被裁现在不敢贷款。
购房资质、资金全部到位，因为一些情况需求无法释放。
另一个客户实力很强，手里拿着400万现金，夫妻双方年收入高达100万，现在也不敢买房了。
他们原话是，不确定100万的年收入能维持多久。
还有一个top10开发商的朋友，做投资拓展5年多了，公务员家庭，压力其实不大。
最近开发商很卷，天天熬夜加班，公司没有裁员计划，自己却惦记着辞职考公。
有这个想法，自然也不敢背负贷款，万一辞职了还得管家里要月供。
这种案例实在太多，都是真正的刚需却迟迟不敢买房。
要他们入手，需要经济恢复、给到信心。
经过这次变动，大部分都意识到了房地产是个预期行业。
决定大家是否买房的，不是首付够不够，而是对未来的收入有没有信心。
全国经济何时恢复，大家心里应该都没底。
春节过后，上海对外招商活动从未停止。
上海不断的前往新加坡、泰国等多个城市招商，虹口区组团前往香港招商，这样的对外活动已经不下百场。
3月份后，上海开始“对内招商”，去了北京、去了成都，还要去其他大量头部城市。
比如上海·川渝投资合作推介会，现场直接签约12个项目，总签约额超52亿元。
西部的制造业企业，纷纷被吸收到上海。
全国经济何时恢复不知道，上海新增企业的确不少。
经济稳住了，大家不担心裁员、不担心降薪，慢慢的购买力就开始释放。
上海上空飘着一大波刚需客户，就等一声令下落地买房。
04
第三根火柴，是jyd，现在是极度敏感期，懂的都懂。
这里不适合展开讲，感兴趣的朋友可以参加一下周六的沙龙，我们当面讲透。
当然这三根火柴只是火柴，火柴不会自燃，点燃还需要一定条件。
我们想说的是，不要低估其中蕴含的能量，上海楼市就是原子核。
我们想说的是，不要把现状当永恒。
环二多次讲过“稳不住原理”，上海楼市一定会变，要么变好要么变坏，不可能稳定在一个地方。
有些机构还在装模作样的计算，上海挂牌量20万套，每个月成交1万套，全卖掉需要20个月。
这样刻舟求剑一点意思没有，市场一旦变化，20万套这个数字瞬间消失。
市场已经突破部分房东心理底线，房价不可能无限下跌。
再阴跌一段时间，部分房源就退出市场。
环二很多朋友投资了重庆的房子，年初想出手，现在市场冷淡只能继续出租。
据环二测算，上海共有859.5万套住宅，其中拿去出租的就有223.4万套。
这些房屋中，不少都徘徊在出售还是继续持有的边界线。
市场变动对挂牌房源量影响巨大，明天中午出利好，下午很多房源就不见了。
另一方面，打新倒挂消失后，部分房东也会中断卖房。
目前市场的确不好，但是却蕴含着巨大能量。
上海楼市瞬息万变，环线也会及时跟大家分享，欢迎持续关注。
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